전세사기 는 한순간의 부주의로 수천만 원의 피해로 이어질 수 있습니다.
특히 2025년에는 전세사기특별법 보호 대상도 일부 제한되면서, 계약 전 철저한 사전 확인이 더욱 중요해졌습니다.
아래 체크리스트는 등기부등본부터 보증보험 가입 여부까지, 실제 계약 시 반드시 확인해야 할 핵심 사항을 정리한 것입니다.
✅ 1. 전세사기 예방 기본 > 등기부등본 최신본 확인
- 소유자와 계약 상대방이 일치하는지 확인
- 근저당·가압류·압류 등 권리관계 확인
- 신탁등기 여부 확인 (갑구에 ‘신탁’ 표기)
→ 신탁부동산은 신탁사 동의서 및 신탁원부 필수, 미제출 시 계약 무효 위험
TIP: 계약 직전에 ‘등기부등본’을 직접 열람하세요. 정부24 또는 대법원 인터넷등기소에서 가능.
✅ 2. 전세사기 예방 > 근저당권과 보증금 비교
- 보증금 + 선순위 채권액 > 매매가인 경우 위험
- 근저당권은 실제 채무의 120~130%로 설정되는 경우 많음
- 전세가율 70~80% 이상이면 ‘깡통전세’ 위험 → 인근 시세 비교 필수
✅ 3. 건축물대장으로 용도 확인
- 불법건축물, 근린생활시설 등은 전입신고·확정일자 효력 미약
- 정부24 또는 ‘세움터’에서 건축물대장 확인 가능
✅ 4. 전입신고 & 확정일자 빠르게 받기
- 계약 후 즉시 전입신고 + 확정일자 필수
→ 대항력, 우선변제권 확보를 위한 핵심 - 기존 세입자 존재 시 **‘전입세대 열람’**으로 선순위 보증금 확인
✅ 5. 전세보증보험 가입 여부 확인
- HUG, SGI서울보증에서 집주인 동의 없이 가입 가능 (2018년 이후)
- 가입 사실은 내용증명으로 집주인에 통보하는 것이 좋음
- 가입 거부, 거절(과도한 근저당, 임대인 신용불량 등)은 계약 재검토 필요
참고: 등록임대사업자는 보증료 75% 부담, 일반 임대인은 세입자 100% 부담
✅ 6. 공인중개사 자격 및 등록 확인
- 공인중개사 자격증, 중개사무소 등록번호 확인
- 한국공인중개사협회, 브이월드, 국세청 홈택스 등에서 온라인 조회 가능
- 중개대상물 확인·설명서, 표준임대차계약서, 특약사항 명기 필수
✅ 7. 그 외 전세사기 대비 주의해야 할 사항들
- 시세보다 저렴한 전세, 근저당 과다 신축 빌라, 법인 명의 임대인 등은 고위험
- 계약 전·후 등기부등본 재확인(잔금 지급 전까지)
- 임대인 신분증 실물 확인
- 대리인 계약 시 위임장, 인감증명서 등 확인 필수
📝 추가 체크리스트
| 항목 | 체크 |
|---|---|
| 표준 임대차계약서 사용 여부 | ✅ |
| 특약사항 명기 (보증금 반환, 수리, 잔금일 등) | ✅ |
| 전세보증보험 가입 여부 및 조건 확인 | ✅ |
| 전입신고 및 확정일자 신청 완료 | ✅ |
| 등기부등본 최신본 열람 (계약 전/후) | ✅ |
| 중개사 등록번호 및 자격 확인 | ✅ |
🚨 2025년 이후 변화도 꼭 체크
- 2025년 6월 이후 신규 계약부터는 전세사기 특별법 보호 대상에서 제외될 수 있음
→ 사전 예방 조치 필수, 특히 보증보험 가입 권장 - 전세사기 피해 발생 시:
- 국토부 원스톱 지원센터
- LH 매입임대 전환
- 전세피해자 대출 등 정부 지원 제도 활용 가능
✨ 마무리 TIP
전세 계약은 서류 몇 장으로 수천만 원의 권리를 보장받는 민감한 절차입니다.
확인 → 기록 → 대비가 곧 내 돈을 지키는 첫걸음입니다.
꼼꼼하게 확인하고, 의심되는 부분은 반드시 전문가(법률구조공단 등) 상담을 받아보세요.
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